LOCATION : Quelles sont les obligations d’un bailleur ?
Le 29 Juillet 2023 un nouveau décret est apparu concernant la location de logement.
Ce décret est entré en vigueur le 1ER octobre dernier, depuis les critères de salubrité sont alignés aux critères de décence .
Un logement de moins de 2.20m de hauteur sous plafond mais dont la superficie permet d’afficher un volume habitable de 20m cubes, et donc considéré comme décent, n’est plus suseptible d’être frappé d’insalubrité au regard de sa hauteur sous plafond.
Logement décent : quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?
Le bailleur a l'obligation de délivrer aux locataires un logement décent, répondant aux caractéristiques définies par le décret.
Le législateur n'impose pas au propriétaire de refaire à neuf tous les équipements, ni d'avoir recours à un spécialiste du bâtiment pour certifier la décence.
Il doit pouvoir vérifier seul l'existence d'un risque pour la santé ou la sécurité.
L'évaluation doit être de bon sens : l'humidité n'est-elle pas excessive ? L'installation électrique apparaît-elle défectueuse ? Les garde-corps aux fenêtres sont-ils solides ? Etc.
Logement non décent : quels recours pour le locataire ?
Si le logement loué n'est pas considéré comme décent, le locataire peut avoir intérêt à solliciter son propriétaire, notamment car la décence est une condition du versement des aides au logement.
La loi organise une procédure spécifique en cas de logement non décent :
- Le locataire peut demander à tout moment, la mise en conformité du logement par lettre recommandée avec accusé de réception LRAR (art. 20-1 de la loi de 1989) ;
- Si le propriétaire ne répond pas dans les deux mois, le locataire pourra saisir la Commission départementale de conciliation, et, en l'absence d'accord amiable, le juge du tribunal d'instance ;
- Après expertise, le magistrat déterminera la nature des travaux à réaliser et le délai d'exécution. S'il l'estime nécessaire, il ordonnera la suspension du paiement du loyer jusqu'à régularisation ou décidera d'en réduire le montant.
À noter : La validité du bail de location n'est pas remise en cause par la demande de mise en conformité.
Qu'est-ce qu'un logement décent ?
Pour être considéré comme un logement décent, celui-ci doit présenter les critères suivants :
Espace habitable :
- Soit une surface habitable au moins égale 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2.20m.
- Soit un volume habitable au moins égal à 20m3
Prévention des risques :
Le logement décent est celui « qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes » pouvant porter « atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».
À ce titre, il doit assurer « le clos et le couvert » à l'occupant, c'est-à-dire le protéger des risques d'effondrement, de ruissellement ou d'infiltration.
Il doit aussi être suffisamment ventilé et éclairé, ou encore être exempt de tout équipement dangereux ou matériaux nocifs.
Niveau de confort :
Un logement décent doit disposer des éléments nécessaires pour rendre le logement « conforme à l'usage d'habitation ».
En priorité : une installation de chauffage, une arrivée d'eau potable (chaude et froide), un système d'évacuation, une cuisine ou un coin cuisine. Le réseau électrique doit permettre un éclairage suffisant de toutes les pièces et accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants. Pour les logements de plus d'une pièce, une installation sanitaire complète est requise (les WC sur le palier ne sont pas acceptables).
Absence d’animaux nuisibles et de parasites :
Un logement décent ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles (comme des rats par exemple) ou par des parasites (puces de lit, cafards, etc.)
En revanche, si le locataire est responsable de la survenance de nuisibles dans le logement, ce sera à lui de prendre en charge les interventions et réparations nécessaires.
Performance énergétique minimale :
Le logement doit être étanche à l’air pour protéger contre les infiltrations d’air et économiser la consommation d'énergie.
Le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 ajoute qu'un logement décent devra avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.
Cette disposition entrera en vigueur le 1er janvier 2023 et ne s’appliquera qu'aux nouveaux contrats de location conclus ou renouvelés à compter de cette date.
Les caractéristiques d’un logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.