Achat immobilier et droit de rétractation : Point de départ du délai SRU

Acheteurs, vendeurs, agents immobiliers, connaissez-vous vraiment les règles du délai SRU ? La Cour de cassation vient d’apporter une clarification essentielle. Le décryptage de Dorothée de Sainloup, juriste chez Modelo.

L’acquéreur non-professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation de dix jours. La Cour de cassation vient préciser le point de départ de ce délai.

Le délai de rétractation (plus communément appelé le délai SRU) commence à courir le lendemain de la 1^ère présentation de la lettre notifiant le compromis ou la promesse de vente.

Ainsi, le lendemain de la 1^ère présentation de la lettre recommandée avec avis de réception de l‘acte est le premier jour à décompter du délai de rétractation de 10 jours dont bénéficie l’acquéreur. Cette règle est également applicable dans le cadre de la remise en main propre : le délai de rétractation débute le lendemain de la remise.

Avec la lettre recommandée électronique, le délai de rétractation débute le lendemain de la réception du mail de notification. Cela permet de gagner un temps précieux sur les délais postaux !

Délai SRU, une clarification nécessaire de la cour de cassation

Dans un arrêté en date du 19 décembre 2024, la Cour de cassation précise ainsi que le code de la construction et de l’habitation et du code de procédure civile expriment la même règle. (Cass.3^ème civ , 19 décembre 2024, n°23-12.652)

Le code de la construction et de l’habitation dispose que dans le cadre de la vente d’un bien à usage d’habitation, le délai de rétractation commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant ou lui remettant l’acte. Et le code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte ou de la notification, qui le fait courir, ne compte pas.

Jusqu’à ce jour, certains estimaient, à raison, que le délai de rétractation commençait à courir le jour suivant celui de la première présentation de la notification du compromis. D’autres soutenaient que ce délai commençait à courir le surlendemain de ce même jour.

Quelles implications pour les acquéreurs, les vendeurs et les agents immobiliers ?

Cette clarification apporte une meilleure sécurité juridique aux transactions immobilières. Pour l’acquéreur, cela signifie une vigilance accrue sur le point de départ du délai. Pour le vendeur et l’agent immobilier, il est essentiel de bien informer les parties prenantes et de s’assurer que les délais sont respectés pour éviter tout litige.

Qui peut bénéficier du droit de rétractation ?

Le droit de rétractation est réservé à l’acquéreur non professionnel, c’est à dire celui qui n’agit pas dans le cadre de son activité. L’acquéreur non professionnel bénéfice d’un droit de rétractation légal s’il acquiert :

– un immeuble à usage d’habitation, qu’il destine à constituer ou non sa résidence principale, et à l’occuper personnellement ou non

– un immeuble destiné à être utilisé à usage d’habitation

– des parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation,

– un immeuble à construire qui est à usage d’habitation (VEFA, vente à terme),

– un bien à usage d’habitation par le système de la location-accession

Droit de rétractation : comment le notifier ?

Qu’est-ce qui est notifié ? Ce qui est notifié à l’acquéreur, c’est, soit le compromis de vente dans le cadre du droit de rétractation, soit le projet d’acte dans le cadre du délai de réflexion. Et c’est dans la notification de l’acte qu’il doit être fait mention du délai SRU dont bénéficie l’acquéreur.

Notifier l’acte avec les annexes ? Un compromis de vente contient, en général, un nombre d’annexes assez important. Sachez qu’il a été jugé qu’il n’est pas nécessaire de joindre les annexes dans la notification.

Bon à savoir. Il a été jugé que la notification du compromis de vente à l’acheteur n’a pas à être accompagnée d’une lettre explicative à son attention pour faire partir le délai de rétractation dont il dispose pour revenir sur son engagement.

Pour la petite histoire. Si l’acquéreur, régulièrement avisé de son droit de rétractation par lettre recommandée avec AR, s’abstient de retirer ce courrier à La Poste, la notification n’en demeure pas moins valable et le notaire ne pourra être poursuivi sur le terrain de la faute.

Droit de rétractation : qui est le destinataire ?

Une notification faite à l’acquéreur. Le délai est notifié à l’acquéreur. Mais que se passe-t-il lorsqu’il y a une pluralité d’acquéreurs ?

Pluralité d’acquéreurs. Dans ce cas, il faut notifier le compromis de vente à chacun des acquéreurs pour la purge du droit de rétractation. Par ailleurs, l’agent immobilier doit s’assurer que chaque destinataire a effectivement signé l’accusé réception, en vertu de son obligation de vérification de la sincérité des signatures des acquéreurs.

À noter. Si les acquéreurs sont mariés sous le régime de la communauté et qu’un seul a signé le compromis, en cas de non-rétractation et si son conjoint aurait dû intervenir à l’acte, il faudra purger le droit de rétractation pour ce conjoint « oublié ».

À noter (bis). Toujours si les acquéreurs sont mariés sous le régime de la communauté, la rétractation de l’un emporte celle de l’autre. La vente ne peut donc pas être finalisée.

Conseil. Il est possible de prévoir dans le compromis de vente une clause selon laquelle, chaque époux a le pouvoir de représenter l’autre. Ainsi, un seul conjoint pourra signer la lettre recommandée avec AR notifiant au couple leur droit de rétractation.

DEBLOCAGE DES FONDS

Pourquoi faut-il à minima trois semaines ? Car le déblocage des fonds se fait en plusieurs étapes obligatoires : premier contact avec la banque, dépôt du dossier de prêt complet, étude du dossier, pré-accord de la banque, validation de l’emprunteur, émission de l’offre de prêt, délai de réflexion légal de 10 jours ouvrés, renvoi de l’offre acceptée et signée. Ce processus exige donc du temps, difficilement compressible.

Les délais ont été fortement réduits depuis la mise en place du processus de validation par signature électronique. Selon Olivier Tassain, responsable adjoint du service de presse au Crédit Agricole, « on peut considérer que, 4 à 5 jours après la réception de l'offre acceptée par le client, le virement est crédité sur le compte du notaire. »